Sewa Kantor di Jakarta Tertinggi se-Asia Pasifik. Kenaikan harga sewa kantor mencapai 27 persen

Jakarta menjadi kota yang memukau banyak investor luar negeri. Ini mungkin imbas dari ekonomi Indonesia yang terus berkembang, ditambah pertumbuhan masyarakat berpendapatan menengah makin bertambah. Pasar empuk bagi banyak investor.

Organisasi Kerja Sama Ekonomi dan Pembangunan (OECD), dalam simulasinya menempatkan Indonesia menjadi negara dengan pasar sedang berkembang (emerging market) keempat di kawasan Asia yang akan naik derajat menjadi negara maju.

Beberapa perusahaan kemudian seakan berlomba ingin membuka kantor cabang atau kantor pusat di Ibukota RI ini. Tujuannya, untuk mengembangkan dan lebih mengefisienkan bisnisnya. Namun, terbatasnya lahan dan lokasi premium yang ada, memicu tingginya harga sewa yang harus dibayar perusahaan itu.

Cushman & Wakefield, konsultan properti swasta terbesar di dunia dalam laporan riset terakhir mereka mengenai "Asia Office Q1 2014", menyatakan kota-kota berkembang terus mendominasi pertumbuhan harga sewa perkantoran di tingkat regional.

Sesuai dengan prediksi sebelumnya, dalam riset itu menunjukkan Jakarta mengalami pertumbuhan tertinggi dibandingkan 33 kota lainnya di Asia, diikuti  Manila (Filipina), Shenzhen (Tiongkok), dan Pune (India).

Senior Associate Director, Research & Advisory Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, mengatakan Jakarta mengalami pertumbuhan harga sewa ruang kantor tertinggi, sebesar 27 persen.

Menurutnya, hal itu karena terus terjadinya ekspansi dari perusahaan-perusahaan yang membuat tingkat kekosongan ruang kantor mengecil menjadi 6,6 persen.

Dengan tidak adanya pasokan tambahan di kuartal I 2014, kata dia, ditambah dengan beberapa gedung lama yang sedang melakukan pembangunan kembali, tingkat hunian perkantoran di Jakarta mengalami tekanan ke tingkat yang tinggi.

"Permintaan akan ruang sewa dan aktivitas transaksi sebagian besar untuk luas ruang di bawah 300 meter persegi, karena terbatasnya persediaan," ujarnya.   

Pemilu tak berpengaruh pada sewa kantor

Arief mengakui, walaupun pemilihan umum presiden menimbulkan sikap "wait and see" di pasar properti, tetapi permintaan akan mengalami pertumbuhan positif, sejalan dengan pertumbuhan ekonomi yang diperkirakan positif di tahun ini.

"Ditambah iklim bisnis yang secara keseluruhan akan bertambah baik, khususnya setelah pemilihan presiden berlangsung," tuturnya.

Lebih lanjut laporan itu menjelaskan, di pasar-pasar utama seperti Singapura dan Tokyo, mereka cukup menonjol dengan aktifitas pasar sewa yang  positif didorong oleh sentimen bisnis yang membaik.

Adapun, kota-kota berkembang yang kuat dengan ekonomi domestiknya terus memimpin dalam hal pertumbuhan harga sewa di kawasan.

Laporan itu juga menyebutkan, pasokan yang terbatas di kota-kota utama seperti Tokyo dan Singapura membuat keadaan yang kondusif terhadap pertumbuhan harga sewa. Walaupun demikian, kota-kota lainnya di Asia Pasifik masih tetap jalan di tempat dengan harga sewa yang mendatar bahkan menurun. 

Sementara itu, Sigrid Zialcita, Managing Director, Research, Cushman & Wakefield Asia Pasifik mengatakan, kondisi dan kinerja pasar perkantoran memperlihatkan keragamannya di kawasan.

Harga sewa sedikit meningkat secara keseluruhan di Asia Pasifik dalam tahun terakhir, dengan kenaikan secara umum di kawasan hanya sebesar 2,8 persen di Q1 2014.

Menurutnya, pemulihan ekonomi di Amerika dan Eropa, reformasi dan pemilihan presiden di beberapa negara akan mendorong sentimen positif dan akan menguntungkan kondisi pasar perkantoran di Asia.

“Kami memperkirakan di tahun 2014 ini pertumbuban ekonomi akan cukup baik di mana hal ini akan mendukung penyerapan hampir di semua pasar di kawasan Asia,” ujarnya.

Dia mengungkapkan, terbatasnya ruang kantor grade A akan menguntungkan para pemilik gedung dan membuat harga bisa sewa terus meningkat di beberapa pasar utama tahun ini.

“Tetapi, pasokan yang tinggi di beberapa pasar berkembang seperti Delhi, Kuala Lumpur dan Ho Chi Minh akan menguntungkan pihak penyewa,” imbuhnya.

Mengutip survei Bank Indonesia bertajuk "Perkembangan properti komersial" disebutkan pasokan perkantoran sewa di Jabodetabek meningkat 1 persen pada kuartal pertama tahun ini dari kuartal sebelumnya, atau naik 2,86 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Hal tersebut sejalan dengan beroperasinya dua lahan perkantoran baru yakni Lippo Kuningan Tower dan Wisma 7 Tower II.

Saat ini, pasar perkantoran sewa masih cukup diminati oleh beberapa pengembang khususnya di wilayah prime area seperti area Sudirman-Thamrin, kuningan, dan Gatot Subroto.

Beberapa pengembang baru yang akan memasuki pasar perkantoran di Jakarta antara lain Swire Properties dari Hongkong, Shimizu Corporation dan Mitsubishi Corporation yang bekerja sama dengan beberapa pengembang di Indonesia serta Posco E&C yang berencana untuk mengembangkan gedung perkantoran sewa di area CBD koridor kuningan.

Dua hal penyebab harga sewa kantor tinggi

Ketua Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghada, mengatakan ada dua kemungkinan yang mengerek harga sewa properti menjadi tinggi. Yang pertama adalah melemahnya rupiah terhadap dolar AS.

"Mungkin ini ada pengaruhnya terhadap kenaikan dolar. Imbasnya, berpengaruh pada penyewa selanjutnya," kata Ali ketika dihubungi VIVAnews.

Yang kedua, lanjut dia, adalah faktor ketersediaan perkantoran sewa. Menurut dia, stok office sewa cenderung stagnan daripada stok office strata--gedung kantor yang dibangun pengembang untuk dijual kembali.

"Pasokan office sewa sudah stagnan ketimbang office strata. Itu yang menyebabkan harga sewa naik karena pasokan terbatas ketimbang office jual," kata dia.

Ali mengatakan, pengembang properti lebih menyukai pembangunan office beli karena mereka lebih cepat mendapatkan hasil dari sana.

"Banyak pengembang yang jual office strata. Cepat balik modal. Hampir semua membangun gedung di kawasan T. B. Simatupang untuk dijual," kata dia.

Lain ceritanya kalau ada pembeli yang membeli perkantoran untuk disewakan kembali. Karena stok perkantoran sewa tidak ada, pembeli pun mau tidak mau memilih perkantoran yang dijual.

"Kecuali, kalau konsumen membeli terus disewa kembali dengan harga tinggi. Konsumen (yang lain) tidak punya pilihan. Itu yang membuat harga sewa naik," kata dia.

Ali tidak memastikan berapa tren pertumbuhan perkantoran, baik dari office sewa maupun office jual.  "Saya tidak berani menyebut pasti. Yang office sewa itu pasokannya kalah dibandingan dengan yang baru (office jual). Pengamatan saya seperti itu. Permintaan office sewa semakin banyak, tapi pasokannya yang tidak ada," kata dia.

Sebelumnya, Cushman & Wakefield dalam risetnya menyatakan pertumbuhan pasar perkantoran global akan melambat pada 2014.

Namun, pada 2015, pertumbuhan diprediksi lebih cepat, karena tingkat kepercayaan dalam dunia bisnis yang lebih baik.

Jakarta, Dublin, dan Boston akan memimpin pertumbuhan di tingkat regional masing-masing, di samping kota-kota utama lainnya yang akan mengalami tingkat pertumbuhan harga sewa tinggi hingga 2015.  

"Mengurangi luas dan meningkatkan kualitas ruang sewa kantor merupakan dua tren global yang masih akan terus berlangsung," kata Carlo Barel di Sant’Albano, Executive Chairman, Cushman & Wakefield.

Di menambahkan, masalah ruang kerja yang semakin kompleks dan modern, serta saling berhubungan dengan tujuan dan kinerja bisnis sepertinya menjadi tren. Sebab, dapat meningkatkan produktivitas dan kepuasan kerja. 

"Di beberapa situasi, konstruksi yang baru dapat mencapai dua tujuan itu,"  ujar Carlo Barel.